TS. Nguyễn Sĩ Dũng và góc nhìn về việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

TS. Nguyễn Sĩ Dũng nêu góc nhìn về tính hợp pháp và hợp lý của việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. (Ảnh: NVCC)

Bộ Xây dựng đang tổ chức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi). Hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư đã được đưa ra xin ý kiến: thứ nhất, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của nhà chung cư. Thứ hai, không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư như pháp luật hiện hành.

Thực tế cho thấy, thời gian vừa qua, do không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, nên đạt được sự đồng thuận của cư dân để phá dỡ các tòa nhà chung cư cũ nát, dễ sụp đổ là vô cùng khó khăn. Hậu quả là không chỉ tính mạng và tài sản của hàng ngàn con người bị đe dọa, mà cảnh quan đô thị cũng trở nên nhếc nhác, khó coi.

Tuy nhiên, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư lại hạn chế một trong những quyền con người cơ bản nhất - quyền sở hữu tài sản. Có hai vấn đề các nhà lập pháp phải đối mặt: một là, hạn chế thời gian sở hữu nhà chung cư có hợp pháp không? Hai là, làm như vậy có hợp lý không?

Về vấn đề thứ nhất, nhiều người cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là một quyền dân sự được Bộ luật Dân sự bảo hộ. Không thể dùng Luật Xây dựng- một đạo luật chuyên ngành để quy định trái với Bộ luật Dân sự được.

Về mặt thứ bậc, quả thật, Bộ luật Dân sự có hiệu lực pháp lý cao hơn Luật Xây dựng. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự không thể cao hơn Hiến pháp. Trong khi đó, Hiến pháp lại cho phép dùng luật để hạn chế quyền con người trong 4 trường hợp vì lý do: 1. Quốc phòng, an ninh quốc gia; 2. Trật tự, an toàn xã hội; 3. Đạo đức xã hội; 4. Sức khỏe cộng đồng. (Điều 14, Hiến pháp 2013).

Việc hạn chế quyền sở hữu nhà chung cư (theo thời hạn sử dụng của nhà chung cư) chính là trường hợp thứ 2 - để bảo đảm trật tự, an toàn xã hội theo quy định của Hiến pháp. Như vậy, với việc giải thích Hiến pháp phù hợp, sẽ không có vấn đề pháp lý khi sử dụng Luật Xây dựng để quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Vấn đề là quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư có hợp lý hay không? Ở đây, câu trả lời lại không hề đơn giản.

Trước hết, áp đặt thời hạn sở hữu nhà chung cư rất dễ bị dư luận xã hội phản đối. Đây quả thật là vấn đề tâm lý hơn là một vấn đề pháp lý. Đối với rất nhiều người, căn hộ chung cư là một tài sản rất lớn, tích cóp cả đời người mới mua được. Sau một thời gian, cho dù là sau 80 năm, họ không còn được sở hữu nữa và con cháu họ cũng không được thừa kế là điều rất khó được chấp nhận.

Thứ hai, tại sao một chiếc xe máy, một chiếc ô tô hết hạn sử dụng người ta vẫn được quyền sở hữu, còn một căn hộ thì không? Quả thực, một chiếc xe hết hạn sử dụng nhiều khi chỉ là một thứ của nợ. Tuy nhiên, nếu thích, chủ sở hữu vẫn có quyền giữ lại để làm kỷ vật hoặc để chơi như một thứ đồ cổ.

Thứ ba, hạn chế thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tạo ra khuyến khích mua nhà trệt, vì quyền sở hữu đối với nhà trên đất là vô thời hạn. Điều này không chỉ làm méo mó thị trường, mà còn trái với xu thế đô thị hóa.

Thứ tư, ban hành các quy phạm về thời hạn sử dụng nhà chung cư và bảo đảm việc thi hành vẫn hoàn toàn có thể giải quyết được vấn đề. Xe hết hạn sử dụng, không được đi nữa; nhà chung cư hết hạn sử dụng không được ở nữa. Những quy định áp đặt được cho xe thì cũng cần phải áp đặt được cho nhà. Mà như vậy thì không chỉ thời hạn sử dụng- xe phải đăng kiểm định kỳ, thì nhà cũng phải thẩm định về độ an toàn định kỳ.

Cuối cùng, với những phân tích trên, chúng ta nhận thấy, phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tuy hợp pháp, nhưng chỉ hợp lý một cách vừa phải. Tối ưu hơn sẽ là phương án không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, nếu Luật Xây dựng không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, thì vẫn phải quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Hết thời hạn sử dụng, thì cư dân không được ở trong nhà chung cư nữa.

Pháp luật chỉ tước bỏ quyền sử dụng, chứ không phải tất cả các quyền cấu thành quyền sở hữu của các chủ nhà chung cư. Tuy nhiên, quyền luôn luôn đi liền với trách nhiệm. Muốn không cho phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại, thì các chủ sở hữu phải có tránh nhiệm chi tiền để duy trì chung cư sao cho nó không làm cảnh quan của thành phố trở nên nhếch nhác.

Ngoài ra, nếu ngôi chung cư sụp đổ gây thiệt hại cho bất kỳ ai, thì các chủ sở hữu sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường. Đó chính là bản chất của pháp luật.